Mois : mars 2018

L’assouplissement des modalités de cession, par les personnes publiques, de biens relevant de leur domaine public – Retour sur l’ordonnance du 19 avril 2017

PROMESSE DE VENTE PORTANT SUR UN BIEN DU DOMAINE PUBLIC SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE SA DESAFFECTATION DANS UN CERTAIN DELAI

Le principe

L’ordonnance du 19 avril 2017 a reconnu une nouvelle dérogation aux principes d’inaliénabilité et d’impres-criptibilité du domaine public, en prévoyant qu’un bien immobilier intégré à celui-ci puisse faire l’objet d’une promesse de vente avant qu’il n’ait été désaffecté, c’est-à-dire alors même que ce bien est toujours affecté à l’exécution d’un service public ou à l’usage de tous. Ce sont d’ailleurs les nécessités du service public ou de l’usage direct du public qui justifient que la désaffectation, permettant le déclassement du bien, ne prenne effet qu’ultérieurement.

Les conditions

Pour qu’une telle promesse de vente puisse être valablement signée :

1. le principe et le délai de la désaffectation doivent être décidés par l’autorité admini-strative propriétaire ;
2. la promesse doit préciser, à peine de nullité, que l’engagement de la personne publique propriétaire reste subordonné à l’absence, postérieurement à la formation de la promesse, d’un motif qui impo-serait le maintien du bien dans le domaine public [continuité du service public, protection des libertés].

VENTE D’UN BIEN DU DOMAINE PUBLIC A LA SUITE DE SON DECLASSEMENT ANTICIPÉ SOUS CONDITION RESOLUTOIRE DE SA DESAFFECTATION

Le principe

Allant encore plus loin, et par déro-gation à l’article L. 2141-1 du CGPPP¹, l’ordonnance du 19 avril 2017 a créé la possibilité, pour les personnes publiques, de déclasser un bien du domaine public antérieurement à sa désaffecta-tion effective. Ainsi, elles peuvent désormais vendre un bien alors même qu’il serait encore affecté à un service public ou à l’usage direct du public. La désaffectation ne prendra effet que dans un délai fixé par l’acte de déclassement.

Ce délai est de 3 ans maximum.

Il peut être porté à 6 ans dans le cas où la désaffectation dépend de la réalisa-tion d’une opération de construction, de restauration ou de réaménagement.

Les conditions

Une délibération motivée doit autoriser une telle vente sur la base d’une étude d’impact pluriannuelle tenant compte de l’aléa.

L’acte de vente doit :

1. stipuler que la vente sera résolue de plein droit en l’absence de désaffectation dans le délai prévu ;
2. comporter, à peine de nullité, une clause organisant les conséquences de la résolution de la vente. Les montants des pénalités inscrites dans la clause résolutoire doivent faire l’objet d’une provision selon les modalités définies par le code général des collectivités territoriales ;
3. comporter des clauses relatives aux conditions de libération de l’immeuble ou de reconstitution des espaces affectés à l’usage direct du public.

A noter

L’ordonnance du 19 avril 2017 (article 12) ouvre également une large possibilité de régularisation des ventes (illicites) de biens du domaine public ayant eu lieu avant son entrée en vigueur, en permettant de déclasser ces biens de manière rétroactive, à la condition qu’ils aient été dé-saffectés à la date de l’acte de vente.

¹ L’article L. 2141-1 du CGPPP dispose que : « Un bien d’une personne publique mentionnée à l’article L. 1, qui n’est plus affecté à un service public ou à l’usage direct du public, ne fait plus partie du domaine public à compter de l’intervention de l’acte administratif constatant son déclas-sement ».

Calcul des plus-values immobilières et exonération au titre de la résidence principale : dernières actualités !

Ces derniers mois, la jurisprudence a été abondante s’agissant des plus-values immobilières réalisées par les particuliers (ou sociétés de personnes). C’est l’occasion de rappeler les règles applicables en la matière et d’examiner les nouveaux arrêts.

LE CALUL DES PLUS-VALUES IMMOBILIERES

Règles applicables au calcul

La plus ou moins-value brute est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition (article 150 V du CGI).

Le prix d’acquisition correspond :

• au prix effectivement acquitté par le cédant ;
• à la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation en cas d’acquisition à titre gratuit.

Les dépenses de travaux supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise depuis l’achèvement de l’immeuble (ou de son acquisition si elle est postérieure) peuvent venir en majoration à condition (article 150 VB-II-4° du CGI) :

• de ne pas avoir déjà été prises en compte pour le calcul de l’IR ;
• de ne pas constituer des dépenses locatives.

Précisions jurisprudentielles

• Pour majorer le prix d’acquisition les dépenses de travaux doivent être effectivement supportées par le cédant. Cette condition n’est pas remplie si en comptabilité c’est une société, dont le vendeur est gérant, qui en a supporté la charge (CAA Bordeaux, 15/01/2018).

• Contrairement à ce que prévoit l’administration fiscale dans sa doctrine, le coût des matériaux achetés par le cédant peut venir majorer le prix d’acquisition si leur installation est réalisée par une entreprise. Cette position jurisprudentielle vient d’être réitérée (CAA Bordeaux 08/02/18). 

Seuls les travaux réalisés par le contribuable lui même sont exclus de la majoration.

L’EXONERATION AU TITRE DE LA RESIDENCE PRINCIPALE

Le régime

L’article 150 U-II-1° du CGI prévoit une exonération de la plus-value réalisée lors de la cession de l’immeuble constituant la résidence principale du cédant au jour de la vente.

La résidence principale s’entend comme le lieu où le vendeur réside habituellement, pendant la plus grande partie de l’année. Cette question de fait est appréciée au cas par cas par l’administration et la charge de la preuve pèse sur le contribuable.

L’exonération s’applique également aux dépendances immédiates et nécessaires  cédées en même temps que la résidence. La doctrine comprend dans cette notion l’ensemble du terrain entourant l’immeuble.

Précisions jurisprudentielles

• Une occupation brève de la résidence principale (seulement 8 mois par exemple) ou la circonstance que la cession soit intervenue à la suite de plusieurs opérations immobilières ne sont pas de nature à faire échec à l’exonération tant que le redevable apporte la preuve de l’occupation effective de l’immeuble (CAA Paris, 21/02/18).

• La notion de « dépendance nécessaire et immédiate » doit s’entendre strictement : une parcelle non construite, attenante à la résidence principale, séparée par un muret avec portiques, avec accès distinct et indépendant, ne peut être regardée comme telle et donc bénéficier de l’exonération (CAA Bordeaux, 08/02/18).

Rappel : taux d’imposition

Les plus-values immobilières sont taxées à l’IR au taux de 19 %. S’y ajoutent 17,20 % au titre des prélèvements sociaux depuis le 1er janvier 2018 (augmentation des PS de 1,7%)
=> Soit une imposition globale de 36,2%.

Les nouveaux imprimés sont en ligne

Pour les déclarations de PV de cessions d’immeubles ou de droits immobiliers autres que des terrains à bâtir.

• 2048-IMM-SD
• 2048-IMM-NOT

Remarque opérationnelle

En cas d’erreur dans le calcul de votre plus-value ou de refus du bénéfice de l’exonération prévue à l’article 150 U-II-1° du CGI, vous avez jusqu’au 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la cession pour faire vos réclamations.

Dans une décision du 5 février 2018 largement relayée, le Conseil d’Etat confirme les ordonnances du juge du référé précontractuel de première instance annulant la procédure de passation de la concession de services relative à l’exploitation de mobiliers urbains conclue par la ville de Paris, à titre provisoire, sans respecter les modalités de publicité et de mise en concurrence préalables normalement imposées. Surtout, il apporte deux précisions d’importance tenant au périmètre des nouvelles concessions de services et aux conditions de conclusion d’une concession à titre provisoire.

LA QUALIFICATION DE CONCESSION DE SERVICES D’UN CONTRAT RELATIF À L’EXPLOITATION DE MOBILIERS URBAINS

Un type d’activité, plusieurs montages contractuels possibles

D’abord, selon les hypothèses :

• ces contrats ont pu être qualifiés de marchés publics de services dès lors que leur onérosité était établie par la renonciation de l’acheteur public à percevoir la redevance pour occupation de son domaine public (CE, Ass., 4 nov. 2005, Sté J.-C. Decaux, n° 247298). A défaut de cette renonciation, aucun prix n’était identifiable dans la mesure où le juge administratif considérait que l’exploitation d’une activité économique sur le domaine public ne constituait pas un abandon de recettes (CE, 15 mai 2013, Ville de Paris, n° 364593) ;
• ensuite, lorsqu’aucun prix n’était versé par la collectivité et que le contrat n’entendait pas répondre à ses besoins, notamment en termes de communication, le contrat était qualifié de convention d’occupation domaniale (même décision) ;
• enfin, la convention ne pouvait, par nature, être qualifiée de DSP, sauf si elle avait pour objet la création d’un service public de l’information culturelle.

Une même activité, un nouveau contrat envisageable

Suivant la même logique que celle privilégiée il y a quelques mois par un juge du référé précontractuel du tribunal administratif de Toulouse (TA Toulouse, ord., 10 août 2017, Sté Exterion Média, n° 1703247), le Conseil d’Etat considère implicitement – en fichant la décision sur ce point – qu’un contrat relatif à l’exploitation sur le domaine public communal de mobiliers urbains d’information à caractère général ou local supportant de la publicité est une concession de services au sens de l’ordonnance n° 2016-65 du 29 janvier 2016 relative aux contrats de concessions.

Dessinant un peu plus les contours de ces nouvelles concessions de services « simples », qui ne concernant plus uniquement le service public, le Conseil d’Etat semble ainsi conférer à cette notion une acception large.

Rappelons toutefois que cette qualification ne pourra être retenue que si l’opérateur économique se voit effectivement transférer un risque dans l’exploitation des mobiliers urbains, comme cela a pu être jugé dans l’affaire « Société Exterion Média » précitée.

LES MODALITÉS DE CONCLUSION D’UNE CONCESSION DE SERVICES À TITRE PROVISOIRE

Urgence, indépendance, intérêt général, durée raisonnable

Réaffirmant sa jurisprudence la plus récente (CE, 14 février 2017, SMPA, n° 405157), le Conseil d’Etat rappelle les conditions autorisant une collectivité publique à conclure une concession à titre provisoire, sans publicité ni mise en concurrence préalables, à savoir :

• une situation d’urgence tenant à l’impossibilité dans laquelle elle se trouve de continuer à faire assurer le  service, soit par son cocontractant, soit en régie ;
• une situation devant être indépendante de la volonté de la collectivité publique ;
• un motif d’intérêt général exigeant la passation d’une telle concession ;
• enfin, une durée de la convention provisoire qui ne saurait, en tout état de cause, excéder celle requise pour mettre en œuvre une nouvelle procédure de passation.

L’intérêt général ne peut être que la continuité du service public

Si la condition tenant à l’existence d’un « motif d’intérêt général » pouvait sembler à première vue, particulièrement large, le Conseil d’Etat est venu restreindre la marge de manœuvre des collectivités publiques en exigeant que ce motif se rapporte exclusivement à la nécessité d’assurer la continuité d’un service public considéré.

La Haute juridiction refuse ainsi de prendre en compte  les intérêts financiers que représente le contrat pour la collectivité, seul l’impératif de continuité du service public pouvant  justifier la passation d’une telle convention.

Au cas d’espèce, le Conseil d’Etat a considéré que le fait que la ville de Paris bénéficie de nombreux moyens de communication s’oppose à ce que l’interruption de l’exploitation du mobilier urbain d’information remette en cause la continuité du service public de l’information municipale.

A noter :

• En l’espèce, la conclusion de cette concession provisoire faisait suite à l’annulation d’une première procé-dure de passation, annulation motivée par le fait que la convention autorisait l’opérateur à exploiter de la publicité numérique sur le mobilier urbain, contrairement aux dispositions du règlement local de publicité de la ville de Paris.
• Notons par ailleurs que les conséquences de l’annulation de cette procédure de passation ne sont pas platoniques.
  En effet, la filiale de la société J.-C. Decaux se voit ainsi contrainte de démonter près de 1600 panneaux publicitaires.
  La Mairie de Paris, quant à elle, ne percevra pas la redevance domaniale dont le montant était estimé à près de 40 millions d’euros au total.

Vous avez jusqu’au 31/03/2018, dernier délai, pour satisfaire à cette obligation.

Celle-ci, issue de l’ordonnance n° 2016-1635 du 1er décembre 2016 et incombant à toute société, consiste à transmettre au greffe d’immatriculation la liste des associés considérés comme étant les bénéficiaires effectifs de celles-ci.

TOUTES LES SOCIETES SONT CONCERNEES

Qu’elles soient civiles ou commerciales (SCI, SAS, SARL, etc.), patrimoniales ou non, toutes les personnes morales immatriculées au RCS sont soumises à cette obligation :

• Les sociétés immatriculées depuis le 1er/08/2017 doivent communiquer ce document soit à l’occasion du dépôt du dossier de demande d’immatriculation au RCS, soit dans les 15 jours suivant le récépissé de dépôt de ce dossier ;

• Les sociétés immatriculées avant le 1er/08/2017 ont jusqu’au 31/03/2018 pour procéder au dépôt de ce document.

QUI SONT LES BENEFICIAIRES EFFECTIFS ?

Ceux-ci sont définis par l’article R561-1 du Code monétaire et financier comme étant la ou les personnes physiques qui :

• SOIT détiennent, directement ou indirectement, plus de 25% du capital ou des droits de vote de l’entité ;

• SOIT, A DEFAUT, exercent, par d’autres moyens, un pouvoir de contrôle sur les organes de gestion, d’administration ou de direction, ou sur l’assemblée générale des associés ou actionnaires de l’entité ;

• SOIT, A DEFAUT, le ou les représentants légaux de l’entité.

LES MODALITES DU DEPOT

Ce dépôt doit se faire au moyen de trois formulaires :

• Le formulaire principal (DBE-S-1, accessible ici) désignant le bénéficiaire effectif de la société et à remettre en toutes hypothèses ;
• Le formulaire annexe (DBE-S-2, accessible ici) à compléter seulement si la société dispose de plus d’un unique bénéficiaire effectif (une annexe DBE-S-2 est alors à renseigner par bénéficiaire effectif supplémentaire)
• Le « feuillet joint » (DBE-S-bis, accessible ici) à compléter seulement lorsqu’un bénéficiaire effectif a acquis cette qualité au moyen de détentions indirectes ou en cas d’exercice d’un pouvoir de contrôle sur l’entité (à utiliser seulement dans le cadre de l’hypothèse b) des formulaires DBE-S-1 et 2).

Ce dépôt doit s’accompagner d’un règlement de :

• 24,80 € TTC pour un premier dépôt effectué par une personne morale immatriculée au RCS à compter du 1er/08/2017 ;
• 54,42 € TTC pour un premier dépôt effectué par une personne morale immatriculée au RCS avant le 1er/08/2017.

Pour mention, les dépôts d’un document modificatif ou complémentaire en remplacement d’un précédent dépôt coûteront 48,49 € TTC.

Quelles sanctions en cas de défaut de dépôt ?

L’article L561-49 du Code monétaire et financier sanctionne indifféremment le défaut de dépôt du document ou le dépôt d’informations inexactes ou incomplètes :

• A titre principal : d’une peine de six mois d’emprisonnement et de 7.500 euros d’amende ; 
• A titre complémentaire : de peines d’interdiction de gérer et de privation partielle des droits civils et civiques ;

étant précisé que la personne morale concernée peut faire elle-aussi l’objet de sanctions pénales.

Besoin d’informations complémentaires ?

Pour toute information complémentaire, nous vous invitons à prendre connaissance :

• de la notice ad’hoc (accessible ici) ;
• ainsi que de la fiche pratique éditée par le Conseil National des Greffiers des Tribunaux de Commerce (accessible ici).

Déficit foncier et parts de SCI démembrées : la doctrine administrative n’est (encore une fois) pas la loi !

Le Conseil d’Etat, dans son arrêt du 8 novembre 2017, a donné son analyse de l’article 8 du CGI qui, selon lui, permet à l’usufruitier de déduire la part du déficit foncier correspondant à ses droits dans la société, censurant ainsi l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux et la doctrine administrative.

LES REGLES D’IMPOSITION DES PARTS DE SCI DEMEMBREES 

Un partage de l’imposition des bénéfices  

Conformément à l’article 8 du CGI :

• Les associés d’une société de personnes n’ayant pas opté pour le régime des sociétés de capitaux sont soumis à l’impôt sur le revenu (IR) pour la part des bénéfices correspondants à leurs droits dans la société ;
• En cas de démembrement des parts sociales l’usufruitier est soumis à l’impôt « pour la quote-part correspondant à ses droits dans les bénéfices » et «  le nu-propriétaire n’est pas soumis à l’impôt sur le revenu à raison du résultat imposé au nom de l’usufruitier ».  

En pratique, l’usufruitier est imposé à raison du bénéfice courant de l’exercice, tandis que le nu-propriétaire est imposé à raison des résultats exceptionnels.

La position (désormais censurée) de la doctrine administrative 

L’administration fiscale fait une application littérale de l’article 8 du CGI : pour elle, cet article  ne traite que des bénéfices. Elle en conclut que la déductibilité des déficits fonciers est réservée au nu propriétaire  « qui en tant qu’associé, doit répondre des dettes sociales », tout en précisant qu’il était possible d’y déroger par convention.

Cette position a été confirmée par la décision du 3 mars 2016 de la CAA de Bordeaux, qui juge que, à défaut de convention contraire, l’usufruitier des parts d’une SCI non soumise à l’IS n’a droit qu’aux bénéfices et ne peut déduire les déficits fonciers constatés par la société.

UNE DOCTRINE ADMINISTRATIVE JUGEE ILLEGALE 

Une position doctrinale contestable

Cette position était critiquable à plusieurs égards et aboutissait à :

• L’impossibilité pour l’usufruitier d’imputer la quote-part du déficit lui revenant alors qu’il est imposé sur les revenus courants ;
• La distorsion de traitement avec les immeubles démembrés pour lesquels les charges de propriété courantes sont déduites par celui qui les a engagées ;
• L’impossibilité pure et simple de déduire les dépenses de travaux engagées lorsque le nu-propriétaire ne perçoit pas de revenus fonciers par ailleurs.

Et donc censurée par le juge 

Le CE, dans un arrêt du 8 novembre 2017, infirme l’analyse de la CAA de Bordeaux au motif que cette décision est entachée d’une erreur de droit et partant censure la doctrine administrative sur ce point. 

Il juge, en application de l’article 8 du CGI, que : « l’usufruitier peut déduire de ses revenus la part du déficit correspondant à ses droits ». Dès lors, la loi vise avec le terme « bénéfices » le résultat, qu’il soit positif ou négatif.

Avec cette décision, la neutralité de l’impôt s’en trouve ainsi préservée. 

Précision

La doctrine administrative censurée par le CE n’a toujours pas été rapportée à ce jour.

Remarque opérationnelle

En tant qu’usufruitier de parts de SCI démembrées non soumise à l’IS :

• si vous supportez des dépenses de travaux sur l’immeuble ;
• que vous n’avez pas prévu de répartition conventionnelle  des résultats ;
• et que l’administration fiscale vous refuse la déduction d’un éventuel déficit foncier, sous prétexte qu’il revient de droit au nu-propriétaire.

Alors il peut être opportun d’initier une réclamation contentieuse afin de demander la prise en compte des déficits fonciers pour la détermination de vos revenus fonciers 2015, 2016 et 2017.

Les réclamations relatives à l’année 2015 devront être initiées le 31/12/2018 au plus tard.